外环的房子卖的比中环还贵。

中环房子的涨幅比内环还厉害。

以前有句老话说“地段地段还是地段”，很久以来大家都形成了某种程度的共识。

但是，这样的共识在上海，正在被打破。

什么是上海房价涨幅的真相。

咱们直接看下从2006年到2023年过去18年各环线的涨幅数据：

郊环外涨幅：575%

外郊环涨幅：680%

中外环涨幅：869%

内中环涨幅：883%

内环内涨幅：575%

中环的涨幅完全吊打内环和郊环，而内环的涨幅仅和郊环一样。

全上海涨幅最快的地方，不是内环而是中环。

中内环和中外环的涨幅将其他区域远远甩在了身后。

真的是奇了怪了，不是说地段越好涨幅越好嘛，怎么内环内的房价涨的如此一般的。

这还不是最夸张的，最凶猛的是有些外环外的房子卖的比内环内的房子还贵。

比如外环外唐镇绿城玉兰花园，成交单价达到了11万+。

而反观浦东内环内联洋板块带双学区的联洋年华，成交单价仅为10万元+

所以，经过这么多年的市场摸索和经验教训，我们应该深深认识到一个问题。

--并不是说地段越好，项目的涨幅越大或是越有保值性。

影响房价的因素，其实是多维度的。

第一，城市界面更新的速度，影响着产业和人口。

内环地段的确更方便，但受制于当年大量存量的工人新村和历史风貌羁绊，发展的速度受到很大限制，很难真正放开手脚；

老房子的拆迁和谈判，历史保护的勘探和判定，种种制约让内环很难出现成片、大片的商品房建设，这是关键原因。

对比之下，中环沿线板块普遍建设于10-15年前，当年都是大农村，开发建设推进的速度快——

看到中环，大宁和长风以前是工厂区、古北和碧云是大农田、徐汇滨江是机场、前滩是城中村，推进速度极快。

城市界面更新速度越快，意味着地铁和产业的进驻速度也就越快，这其实意味着板块内人口的涌入也会越快。

第二，区域内品质次新的扎堆，决定了买房人的群体。

为什么前滩能在短短几年内实现房价的翻倍，除了学区和城市界面外，还有一个很重要的原因。

楼龄新、品质好的商品房扎堆供应，影响着购房者的群体画像。

在动迁房扎堆的区域，买房总价提不起来，因为也会影响周围商品房的销售。

前滩板块，是上海比较少有的成片开发的区域，都是品质极好的商品房，购买人群都愿意为品质买单，所以很容易抬高价格。

第三，前期开盘房价很重要，决定着后期的弹性空间。

最明显的例子就是赫赫有名的汤臣一品，名头很响，但其实近15年的涨幅是跑输上海大盘的。

原因就是因为原有的房价实在太贵了，已经是当时最贵的房子。

所以我们说，一个城市内开盘价卖的最贵的房子，很可能预留给后期的涨幅空间，就不会特别大。

第四，项目周边的产业环境，商业环境，学区环境。

第五，项目的物业管理水平。

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影响房价涨跌的因素当然是多维的，也是相辅相成的。

为什么上海的中环线附近房价涨幅会比较厉害。

因为上海中环线附近，是上海前期所重点部署的区域。

城市界面更新快、供应了大量的商品房项目刺激市场、前期房价不贵、开了越来越多的商业和产业园区等等～～

不是内环项目买不起，而是中环项目更有性价比。。