近日，广州市人民政府办公厅印发通知，在继续加大住房保障力度、精准支持房地产项目合理融资需求等内容外，明确放开120平方米以上的住房限购，并支持“租一买一、卖一买一”。从新政落地后首个周末的市场表现来看，二手房客户咨询量明显提升，部分一手楼盘在新政落地后的带看量几乎翻倍。

　　在业内人士看来，此次新政吻合了近年广州楼市改善性需求增多的趋势，有利于推动改善性需求适时入市，促进房地产市场加速企稳。

　　限购区域改善型新房产品热度上升

　　2023年9月20日，广州成为首个放松楼市限购的一线城市。当时，广州提出调整住房限购政策实施区域范围、二手房增值税免征期“5年改2年”，并将非广州市户籍居民家庭购房所需提供的在该市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明时间5年缩短为2年，限购1套住房。

　　广州在2024年1月27日发布的新政，进一步优化调整限购政策，居民家庭和个人（不区分是否为本市户籍），新购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房（包括新建住房和二手住房），不纳入限购范围；名下已有的建筑面积120平方米以上住房，不计入名下已拥有住房套数核算。值得一提的是，广州也是继1月26日住建部召开城市房地产融资协调机制部署会，提出“充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策”后，首个调整房地产政策的一线城市。

　　“新政发布后，地产人的朋友圈就已经被刷屏了，限购区的改善盘们纷纷开始大力宣传，热闹得仿佛提前过年。”根据广州当地一位新房销售机构负责人介绍，从目前的市场反应来看，新政已经立竿见影了。新政出台当天，保利·天瑞发布喜报称新政首日其销售额就已破亿。

　　据该项目销售人员介绍，新政推出不到两小时，就有客户在现场转账成交，并有多位客户在谈；仅周末该项目就成交了8套房产。目前在售房源143、188、268平方米纯南向四居，以小高层为主，看房预约需要验资300万元。

　　新京报记者了解到，紧邻天河的金湖花园五期天岚项目，属于是新政后反应速度较快的楼盘了，据该项目销售人员透露，上周末，午休时间仍有客户陆续到访准备刷卡，较新政之前的带看量已经翻倍。与此同时，网红盘白鹅潭悦府在新政出台当天，就有十多套的认购量，整个周末超过20套认购，主要热销户型为120平方米以上房源。

　　同样位于广州市主城区的新世界云耀项目，新政出台当天便引来众多客户看房，更有客户在1小时内便刷卡签约。“周末天气冷，但是挡不住购房人的热情。”据现场销售人员介绍，新政出台后，很多购房人担心房子涨价，一直等到夜晚休息时间，还在等候办理认购。目前，项目最受欢迎的为面积122、143平方米产品。

　　此外，新京报记者了解到，越秀地产位于海珠区的江湾和樾项目，目前在售为122-188平方米的大户型房源，新政推出后首个周末，顾客来访量比以往的周末明显增多。记者还从新世界方面获悉，目前，包括新世界广汇尊府、耀胜尊府等多个广州在售楼盘，主要热销产品为120平方米以上大户型房源，新政出台的周末认购量和带看量明显增加，目前销售价格稳定。

　　中指研究院华南分院总经理杨红侠指出，从2023年9月份出台的限购松绑政策来看，政策的优化确实带来了市场的回温，短期也带来了市场成交量的明显回升。广州此次针对限购区域限购政策的进一步优化，也将加快限购区域改善型产品的去化，体现了政策让商品房逐渐回归居住属性的宗旨。

　　二手房市场整体反应仍较为平淡

　　不过，与新房市场相比，广州新政出台后的二手房市场反应较为平淡。

　　新京报记者通过广州当地中介平台了解到，此次新政出台后，广州一些120平方米以上的二手房价格迅速调高。比如，新政策出台后，粤海丽江花园多套120平方米以上的房源涨价，其中一套170余平方米的房源，挂牌价直接涨了150万元。

　　另一方面，也有部分卖家在新政出台后，希望通过降价快速卖出二手房，部分120平方米以上的二手房挂牌价不增反降。比如，粤海丽江花园的一套279平方米二手房，在新政前挂牌5040万元，现在4480万元，降价560万元；颐德公馆一套170平方米的二手房，在新政后直接降价350万元。

　　根据“广州PLUS”平台监测数据显示，新政发布第二天，广州二手房挂牌量达到14.18万套，比前一天增加107套，租赁市场的挂牌量则从10.1万套下降到10.02万套；此外，从限购区120平方米以上的二手住宅挂牌量来看，仅天河、荔湾、南沙这三大区域挂牌量有微涨，其他限购区挂牌量下降或不变。

　　那么，为什么从数据上看，二手房市场目前反应平平？对此，广州PLUS创始人张鸿雁介绍，主要原因在于，政策刚刚发布，市场反应其实还需要些时间，目前与新政匹配的贷款政策、利率政策还未正式确定，市场还在观望当中；二手房挂牌还需要一定的流程和时间，在数据反应上没那么快；同时，此次限购放松其实主要针对的是改善群体，有部分群体还是需要先卖掉房子才有资金买下一套。如今广州二手房挂牌量已经突破14万套，二手房市场内卷严重，想要“卖一买一”其实并不容易。

　　有助加速消化库存、促进楼市企稳

　　杨红侠认为，作为在住建部会议后首个落地优化房地产政策的一线城市，广州也为其他城市政策调整方向提供参考，预计未来将有更多城市结合自身实际情况出台调控优化政策，促进房地产市场平稳、健康、可持续发展。

　　诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱介绍，在一线城市中，1月份，上海对单身户籍的人群定向松绑，政策力度较小；广州是一线城市中首个大幅度放开限购政策的城市，也为其他城市做出表率。

　　事实上，自2023年9月起，一线城市的政策松绑逐步落地，包括“认房不认贷”、降低首套二套首付比、调整房贷利率加点等。但从成交端数据来看，市场并未出现根本性扭转。以广州为例，根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年12月，广州市场情绪指数为-0.79，已经连续4月呈下滑趋势，市场观望情绪较为浓厚。另据广州中原研究发展部对阳光家缘数据进行整理，2023年1-12月，广州累计成交新房72246宗，同比下跌1%，为近年低位。截至2023年12月底，广州全市库存消化周期19.9个月，由于6月份以来成交去化放缓，库存周期在年中探底16个月后，迅速爬升至年末20个月高位。

　　王小嫱认为，当下购房者市场预期不足，主要由于购买力较弱，120平方米以上户型的客群为改善群体，购买力相对较足，但以往购房需求受到限购政策影响，有针对性地松绑限购政策，有助于推动市场各环节的循环，加速消化库存，促进楼市企稳。