真是活久见了…

帝都学区房居然真让我们看到了「跌」。而且，这距离「1000万学区房每天卖十套」的魔幻巅峰年，仅仅才过去了三年半。

2020年5月我曾写过一篇当年学区房爆火的文章：

五一假期伊始，西城学区房就开始放飞！宏庙和西单区域一天新增房源30多套，1号一天就卖掉了8套，36小时内丰汇园成交3套老破小学区房。要知道，这里房价早已超过25万元/平方米，出手就是上千万。

已成功入坑的家长说，入手一套1000万的房产，决策时间可能只有3小时。因为在金融街学区，新贵和老钱聚集地，1000万只是“及格线”。

当时学区房价格飞涨是因为升学政策即将改革，学区房对口直升即将在当年7月31日后改成划片入学。

家长听闻都疯了，不惜竞价争夺，也要爬上最后这班牛小的列车。

我记得最夸张的是西城一套百来平米的老房，3小时内卖出了3000万的价格。

三年前的帝都家长买房就像卖白菜，看的人震惊不已：这群下血本抢房的爹妈真笃定手里的二代具备读清北的基因？

让家长买房买到丧失理性的另一个原因，是没人相信学区房会跌。它属于稀缺资源，多年来房价只涨不跌，买卖稳赚不赔——

毕竟，只要有小孩就要上学。

当年，能和西城20多万/平米的老破小的房价一较高下的，是清北所在的五道口地段，被称为「宇宙中心」的某清嘉园。03年回龙观房租150的时候，它每平米就已经2W+。

只不过某清嘉园面积大，对口的中关村二小不如中三名气大，所以海淀最贵学区房击鼓传花，落到了小户型+中三的X鸟家园的头上。

2021年X鸟家园一套50平的房卖出了1028万的天价…

50平米的房子是什么概念，套内使用面积最多40平，刨掉厨房和卫生间，只剩下一个小单间一个过道，三口之家过道里要加上下铺。

不是不能住，只不过坐拥千万资产住过道，感觉有点儿魔幻。为了小孩上学，爹妈真的是没有吃不了的苦，受不了的罪…

三代同堂挤50平的也大有人在。

当时大家住得虽然憋屈，但心情应该不错。躺在中三的学区房上，就如同躺在了银行保险柜上，任凭股市基金动荡遍地嚎，房价坚挺如泰山。

然而，短短2年后，X鸟家园这个海淀学区房的顶流就撑不住了。

2023年11月一套50平米的房卖出了610万，每平米从20万掉到了12万，直接跌掉小400万…

不是腰斩也近乎腰斩了。

当年的宇宙中心某清嘉园情况略好，从2023年3月的成交价和12月105.2平的三居同户型成交价对比，9个月跌掉275万，跌幅20%。

五道口某次新房小区，最近的的成交价是6.8万/平米，2年前它最高成交价曾达到过11万/平，去年平均也是10万+。

学区房现在的行情，让我不禁想起2020年换房的朋友，当年手握1000万跑遍海淀买不到房——

从中关村看到万柳，从公主坟看到上地。看起来最靠谱的是个一层小院，70多平卖1300万。

他很犹豫，「且不好说它是不是个占坑的地方，但它容纳不了我们家里男女老少6个人，生活质量大幅度下降是显而易见的。」

最要命的是他之前的房子贷过款，二套只能从银行借180万。就算咬咬牙花1180万在海淀也只是买个占坑房，一家男女老少6口还是要继续租房。

那是三年前的海淀，生活质量和教育水平，是鱼与熊掌不可兼得。

他曾愁得天天失眠，最后狠下心选定了生活质量，带着1000万落地朝阳，买了套160平的房子，社区贼新还绿树成荫，配了两个欧式喷泉和小池塘…

小孩虽然进不了万柳、读不到中三，朝阳牛小的分校坐落在家门口，还是9年一贯，一把解决了教育焦虑。

不知当年这个为海淀买房愁白头的他，看到如今的房价，会不会有一种劫后余生感觉？

当年无比强悍的学区房为什么会跌？

教育政策的反复调控，肯定是主要原因。原来西城丰汇园买房可以直升宏庙，如今同样的楼盘，大概率被划拉去隔壁的菜小，理由包括：

学位不足调剂、九类人排位靠后，或者购房时间不足3年…

政策花样百出，卡人不带含蓄的。西城做梦都想去德胜学区读三帆的，这两年都划拉到了新街口和什刹海学区。

帝都爹妈在几轮落空+调剂打击之后，明白学区房再不能给教育保底了，最后入学抽签派位除了拼爹就只能看命。

在这种情况下，与其千万重注学区房，还不如雍和宫里多烧两支香，性价比更高。

政策调控，不只是让家长放弃对学区房的追捧，更让他们放下了对名校的执念。

买房挣不到学位，双减又消灭了辅导，狂热的鸡血冷却下来，很多人都想明白了，最后进不进清北，主要看娃是块什么料。

教育心态的变化，是学区房被抛弃的一个原因；另一个原因现在经济下行，人人喊着现金为王。买得起房的人此刻也不敢背房贷…

过去两年大厂裁员达到30%，外企也在关闭免费咖啡机，月薪五万可能朝不保夕。当下的活法，不再流行透支未来，而是降低负债保存实力活下去。

中产的接盘侠们消失了，年轻人连娃都不愿生。这让之前打破头抢不到的官办园，都开始社招，等到23年这800万新生儿读小学，家长才是拥有话语权的甲方，还要啥学区房？

还有一条，全国高中都在提升「校额到校」比例，未来升学不再分重点非重点初中，满足校排要求，就有机会进顶尖高中。

在这种情况下，削尖脑袋鸡娃小升初，把PET网站刷宕机、为求海淀六小强一学位的盛况将不复存在。

大部分家长都不傻，择校会「宁做鸡头不做凤尾」，此刻还要强行刷名校的，最后只能败北…

被教育吊打了20年的普通家长，终于等到了扬眉吐气的一天。

经济遇冷，到不断地政策调控，再到出生率止不住下滑、家长教育心态佛系躺平，一套乱拳打下来，学区房终于是撑不住了…

而且，越跌越没人敢买，有需求的人也在观望。

房子终于实现了只住不炒。

这些年我看明白一件事，无论市场多好一个人多精明，房产赢家永远只有银行——

2016年为小孩上学，我也入了一套海淀学区房。

后来放弃海淀学籍，房子也不可能自住，月租只有4000根本不够还贷，最要命的是，90年代建造的老破小，站在里面都觉得它摇摇欲坠…

直接卖掉。

行情正火，相较入手的时候大概涨了100万，看着不错，但当刨掉5年银行利息和买房的税、中介服务费，最后一算，5年白忙一场。

本文参考资料：

[1]《北京楼市：五道口次新房价砸破七万》，BJ一直涨，作者苹果大房子

[1]《北京家长，心态崩了》，米宅资产严选，作者姚启圣。